무인 창업 아이템 리스트 2. 고시원

요즘 고시원 창업이 뜨고 있습니다.
사실 코로나가 잠잠해진 이후 뜬 지 좀 됐는데 저 역시 몇 개의 유튜브 영상을 보고 관심이 생겼습니다.
그래서 책을 한 권 읽고 공개된 정보들을 통해 공부를 하고 있는데 그 정보를 정리해보려고 합니다.

고시원 창업 정보 얻는 법

모든 창업이 그러하듯 경험자의 이야기를 듣는 게 최고입니다.
크게 도서, 카페와 블로그, 유튜브, 강의와 컨설팅 등이 있을텐데요.

먼저 현재 공개되어있는 책 리스트입니다.

1. 고시원 창업과 운영 가이드북(황재달, 원영희 저)
2. 대한민국 최초의 고시원 창업 비법(황재달)
3. 고시원 창업(고시원 자매들) ebook
4. 나는 건물 없이도 월세 받는다(강영식)

카페와 블로그, 유튜브

1. 아이러브고시원
08년부터 운영된 카페입니다.
‘아이러브고시원’ 이라는 곳이고요.
예비 운영자와 운영자의 글을 볼 수 있어서 괜찮고 누적된 자료가 많습니다.

2. 행복재테크
원래는 부동산 경매로 유명한 곳인데 요즘은 오토창업으로 고시원 창업을 알아보시는 분들이 많은가 봅니다.
고시원 운영 경험을 나누시는 분들이 종종 있고요.
저도 모든 글을 본 것은 아니지만 카페 특성상 정돈된 글을 올리시는 분들이 많으니 저처럼 초보가 참고할 글은 많아 보입니다.

3. 고시원tv
1,2번 책 저자인 황재달 님이 운영하는 유튜브이고요.
실제로 운영하고 있는 모습을 참고할 수 있어 나쁘지 않고요.
그 외에는 창업을 하고 운영 중인 고시원 원장들을 인터뷰한 영상들이 대부분입니다.

이외에도 최근에 고시원을 창업하신 분이나 창업을 고려하는 인플루언서의 글들도 조금씩 올라오고 있습니다.
코로나가 잠잠해지고 고시원 창업에 관심을 기울이시는 분들이 많은가봅니다.
저처럼요 ㅠㅠ

고시원 창업 비용

가장 중요한 건 창업 비용일텐데요.
고시원을 창업할 때 중요하게 보는 것이 크게 시설권리금 + 상가보증금 + 월세라고 해요.
이 중에서 시설권리금은 현재 고시원 시설에 관한 권리금으로 당연히 방 갯수가 많을 수록, 연식이 낮을 수록 즉 시설이 좋을 수록 높습니다.
상가 보증금과 월세 중 보증금은 어차피 돌려받지만 대출을 받아 시작하시는 분들도 있게 때문에 둘다 낮다면 좋겠죠.

제가 읽은 책에서는 적게는 1억원에서 많게는 3억원까지 든다고 써 있는데 20년 초에 출간된 책이라 지금은 시세가 많이 올라 보입니다.
미니룸이라고 해서 방 안에 샤워실과 화장실이 없는 낡은 고시원 매물도 요즘은 권리금을 5천까지도 받는다고 하니 최소한 1억 5천에서 2억은 생각해야하는 사업 아이템인 것 같습니다.
모든 사업이 그렇겠지만 더욱 좋은 매물을 찾기 위해 공부가 필요하고요.

고시원 사업의 특징

많은 분들이 고시원 사업을 생각하는 만큼 고시원만의 특징도 알고 가야 할텐데요.
저도 공부를 위해 정리한다는 점 꼭 기억하시고 참고하세요

1. 운영 방식에 따라 운영에 드는 시간이 적다.
청소를 외주 주거나 총무를 두거나 아예 위탁 운영을 하는 방법도 있다.
단, 어느 정도 사업이 어느 정도 궤도에 올라야 한다는 점, 초반에는 인수한 시설의 문제 해결 등으로 어려움이 있을 수 있다.

2. 공실율 0%는 환상이다.
입실율이 평균 85%만 되어도 운영이 잘 되는 고시원이다.
특히 인수 초기에는 기존 입주자의 월세는 기존 운영자에게 돌아가고 단기로 바짝 입실을 해두고 매도하는 경우가 많기 때문에 줄줄이 퇴실하기도 한다.

3. 법이 까다로워져서 신축은 창업이 쉽지 않다.
기존보다 소방법이 까다로워져서 예전처럼 방 쪼개기를 할 수 없으므로 기존 사이즈의 고시원 수익과 비교하면 현재의 신축 고시원들은 수익률이 떨어질 수 밖에 없다.
기본 7평은 되야한다니 웬만한 원룸보다도 큰 상황… 인수를 하여 고쳐 쓰는 것이 좋다.
구조를 바꾸는 것을 구조변경 신축이라 한다.

4. 투자 금액 대비 수익률을 20% 정도다.

5. 종류가 다양하다.
전국에 만 개가 넘는 고시원이 있는데 그 중 50%가 화장실과 샤워실을 공용으로 사용하는 전통적 고시원
그 외에 샤워실이 딸린 미니룸, 샤워실과 화장실이 딸린 원룸형, 이들이 혼합된 혼합형이 있다.

6. 손해가 크지 않은 사업 방식이다.
고시원 창업에 관한 글을 볼 때, 대부분이 리스크가 적은 사업이라는 얘기를 한다.
개인의 운영 능력에 따라 다른 창업 아이템처럼 쫄딱 망하지는 않고 어느 정도 현금흐름이 있기 때문에 권리금을 덜 주고 매각하는 정도의 리스크로 보는 듯하다.

이 외에도 고시원 사업만의 특징이 꽤 있습니다.
책은 몇 권 되지 않으니 다 훑어볼만하고 카페 경험담들을 정리해서 좀 더 공부해보려고 합니다.
오늘도 n잡을 위해 힘쓰시는 분들을 응원합니다.


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