hug 전세보증보험 가입 조건 - 신축 빌라(다가구)는 보증보험 가입하기 어려운 이유

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[전세계약 필수지식①] 전세금 안전하게 돌려받는 방법

큰 돈이 묶이게 되는 전세 계약!

전세살이 해보신 분이라면 보증금을 안전하게 돌려 받는 게 얼마나 중요한지 아실겁니다.

 

흔히 이야기하는 깡통전세 집에 들어간 경우, 계약기간이 만료되어도 집주인이 다음 세입자를 구해야만 보증금 반환이 가능해서 발을 동동 구르는 경우가 많은데요.

 

이런 상황을 방지해주는 전세보증보험이 있습니다. 

일정 금액의 보증료(보험료)를 내면 계약 기간이 끝났을 때, 집주인이 전세금을 못 돌려주더라도 보증공사 측에서 전세금을 보장해주는 보험입니다.

HUG라 불리는 주택도시보증공사와 서울보증보험에서 전세보증보험 가입이 가능한데요.

 

제가 살았던 신축 빌라 같은 경우는 안타깝게도 가입이 불가한 경우가 많습니다 ㅠㅠ

 

 

 전세보증보험 보증 조건 (출처:hug)

 

 

보험에 가입하려면 보증한도를 계산해서 보증조건에 해당하는지 확인하는 과정이 필요한대요

계약하기 전에 은행에 요청하면 가입이 가능한지 확인할 수 있습니다.

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보증한도 = 주택가격 – 선순위채권*등

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선순위채권 : 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권. 다만. 단독(다가구)주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계를 포함

 

 

제가 전세로 들어가려는 집에 잡혀있는 빚과 저보다 먼저 들어 온 사람의 보증금 합이 이 보증한도를 넘어서면 보험에 가입할 수 없습니다.

집이 경매 등으로 넘어갔을 때 보험회사에서 받아갈 돈이 부족하니 보험을 가입시켜주지 않는 것입니다.

신축 다가구의 경우 주인 혼자 땅을 사 건물을 올려 짓는 구조이기 때문에 대출이 많을 수 밖에 없습니다.
자신이 가진 현금으로 짓는 사람도 있겠지만 그런 경우는 거의 없습니다.
일단 대출이 많은 데다 신축으로 최근 1년 안에 팔린 적이 없기 때문에 가격 산정이 쉽지 않죠.
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부동산은 해당 집을 주변 시세를 바탕으로 24억 짜리라고 생각해서 11억 대출에 선순위 보증금이 5억이 있어도 안전한 집이라고 얘기하지만 거래된 적이 없어 가격 산정이 애매하니 은행에서는 전세보증보험 가입이 불가하다고 말합니다.
전세보증보험이 가입 불가하다는 것은 내 전세금이 안전한지 여부가 전적으로 집주인의 보증금 반환 능력에 달려있다는 뜻입니다.
집주인이 다음 임차인을 못 구해서 전세금을 못 주겠다고 하면 받을 때까지 기다려야 합니다.

(보증한도를 결정하는 주택 가격 산정은 다소 복잡한 계산이 있어 제 블로그 글을 링크합니다.)

 

https://blog.naver.com/amukae88/222010885281

전세보증보험 가입 조건을 알아보자 feat. 신축 빌라(다가구) 전세보증보험 들기 어려운 이유

 

그렇다면 전세금을 떼이지 않기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

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1. 일단 전세보증보험 가입이 불가한 집은 집주인이 다음 임차인을 못 구하면 전세금을 내가 원할 때 받지 못할 수도 있다는 사실을 아셔야 합니다.

2. 전세금 떼이는 게 싫은데 신축에 살고 싶으면 월세로 계약하는 편이 낫습니다.

3. 전세금 떼이는 게 싫은데 월세도 내기 싫으면 신축은 포기하고 1번이라도 매매가 되서 어느정도 시세를 알 수 있는 집을 알아보고 사전에 전세보증보험이 가입 가능한지 반드시 확인합니다. 그리고 이를 계약 시 특약 사항에 넣어서 전세보증보험 가입이 가입이 불가한 경우, 계약을 폐기할 수 있도록 안전 장치를 마련하셔야 합니다.

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부동산 말만 믿고 나중에 가입 가능하겠지 하고 저처럼 계약을 하면 계약이 만료되어 보증금을 받을 때까지 전전긍긍해야하므로 계약을 하기 전에 미리 철저히 알아보는 과정이 필요합니다.​

 

 

부디 전세보증보험 가입여부 확인하시고 계약하셔서 전세금 때문에 고민하는 경우가 없으시길 바랍니다.